Co fixace zaručuje — a co ne
Fixace znamená, že po dohodnutou dobu platíte stejnou sazbu a stejnou splátku, ať se na trhu děje cokoli. Chrání Vás tedy před růstem sazeb, ale zároveň Vás drží u sazby, kterou máte, i když by sazby klesly.
Co fixace nezaručuje: jakou sazbu dostanete potom. Po jejím skončení se sazba nastavuje znovu podle aktuálního trhu — a právě tohle riziko volbou délky fixace řídíte.
Jak vypadají sazby teď
Nabídky bank se u jednotlivých fixací překrývají víc, než by člověk čekal. Podle přehledu hyponamiru.cz z konce července 2026 se sazby pohybovaly zhruba takto:
Nejlevnější bývají v posledních měsících tříleté fixace. Rozdíl mezi bankami je přitom často větší než rozdíl mezi délkami fixace — proto se vyplatí porovnávat napříč trhem, ne jen u své banky.
Česká národní banka 17. září 2026 ponechala hlavní sazbu na 3,75 % a naznačila, že v listopadu může přijít zvýšení. Sazby hypoték se ale neodvíjejí jen od ČNB — hodně záleží i na tom, za kolik si peníze na delší dobu půjčují samotné banky.
Modelový příklad: tři roky, nebo pět?
Úvěr 4 miliony korun na 30 let. Při tříleté fixaci za 4,8 % vychází splátka zhruba na 20 990 Kč, při pětileté za 5,1 % na 21 720 Kč. Kratší fixace tedy ušetří asi 730 Kč měsíčně — za tři roky přibližně 26 000 Kč.
Po třech letech zbývá dlužit zhruba 3,8 milionu. Když sazby mezitím klesnou na 3,8 %, splátka spadne na přibližně 18 810 Kč. Když naopak vzrostou na 5,8 %, vyskočí na zhruba 23 280 Kč — o 2 300 Kč měsíčně víc než dnes.
Obecně platí: u úvěru 4 miliony na 30 let znamená každý procentní bod sazby navíc zhruba 2 500 Kč na měsíční splátce. Proto není hlavní otázka, která fixace je dnes levnější, ale jestli byste zvládli splátku o pár tisíc vyšší.
Čtyři otázky, podle kterých se rozhodnout
Místo odhadování budoucích sazeb si položte tyhle otázky. Odpovědi Vám ukážou, která délka fixace sedí právě Vám.
Co když budete chtít hypotéku změnit dřív
U smluv uzavřených od 1. září 2024 (a u starších po nové fixaci) platí přísnější pravidla pro poplatek za předčasné splacení. Banka může účtovat nejvýše 0,25 % ze splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem maximálně 1 %.
Delší fixace Vás tedy nezamyká tak pevně jako dřív. Pořád ale platí, že nejvíc možností máte právě ke konci fixace — a to je chvíle, kdy se vyplatí mít plán.
