Proč nečekat na dopis z banky
Žádný zákon bance neukládá, kdy Vám musí nabídku nové sazby poslat — lhůta plyne jen ze smluvních podmínek konkrétní banky. V praxi chodí nejčastěji čtyři až šest týdnů před koncem fixace, někdy i jen deset dní předem. Když ji otevřete dva týdny předem, nezbývá čas na nic jiného než ji podepsat — převod k jiné bance totiž potřebuje několik týdnů.
První nabídka navíc málokdy bývá ta nejlepší. Banka ví, že odejít je pro Vás práce navíc, a podle toho ji nastaví. Když má na stole konkurenční nabídku, bývá ochotná jít níž.
Refixace, nebo refinancování
Slova znějí podobně, ale znamenají něco jiného. Refixace je nová sazba u stávající banky — stačí podepsat dodatek, žádné dokládání příjmů, žádný katastr. Refinancování je nový úvěr u jiné banky, který ten starý splatí.
Refinancování je z pohledu banky nová hypotéka. Pokud jste mezitím změnili práci, začali podnikat, vzali si leasing nebo se Vám narodily děti, může vyjít jinak, než čekáte. Tohle je dobré ověřit dřív, než nabídku své banky odmítnete.
O kolik vzroste splátka
Modelově: zbývá doplatit 3 miliony korun a zbývá 25 let splatnosti. Při staré sazbě 2,3 % byla splátka zhruba 13 160 Kč. Při nové sazbě 5 % vychází na přibližně 17 540 Kč — o zhruba 4 380 Kč měsíčně víc.
Kdyby se místo 5 % podařilo získat 4,6 %, splátka vyjde asi na 16 840 Kč. Rozdíl 0,4 procentního bodu tedy dělá zhruba 700 Kč měsíčně — za pětiletou fixaci přes 40 000 Kč.
Pokud by nová splátka byla nad Vaše síly, řešení existují: prodloužení splatnosti, mimořádná splátka z úspor nebo delší fixace, která dá rozpočtu klid. Každé má svou cenu a dává smysl v jiné situaci.
Co refinancování stojí
Ke konci fixace je splacení nebo převod hypotéky k jiné bance zdarma. Zdarma je i do 3 měsíců od chvíle, kdy Vám banka sdělí novou sazbu — a protože tahle lhůta běží od sdělení, ne od konce fixace, bezplatné okno může sahat i několik týdnů za něj.
Samotný převod pak obvykle stojí spíš jednotky tisíc:
U větších úvěrů se tyhle náklady vrátí během několika měsíců. U zbytku dluhu v řádu stovek tisíc se převod vyplatí jen při opravdu výrazném rozdílu v sazbě.
Na co se nezapomíná
Nižší sazba bývá podmíněná. Než ji vezmete, spočítejte si, kolik ty podmínky stojí — někdy je „zvýhodněná“ sazba ve výsledku dražší než ta bez podmínek.
