Voláte do kanceláře+420 775 767 765 Rezervovat schůzkuRezervovat

Slovník

Hypoteční slovník. Pojmy, které musíte znát.

Bonita. LTV. DTI. Fixace. RPSN. Pro někoho samozřejmost, pro většinu klientů úplně nový svět. Tady je přehled pojmů, se kterými se při vyřizování hypotéky velmi pravděpodobně setkáte — vysvětlených normální řečí.

Ing. Philip Regueyra, EFA

Hypotéky a financování bydleníČtení 7 minAktualizováno září 2026

Rezervovat konzultaci Zpět na články

Slovník

Když rozumíte pojmům, děláte lepší rozhodnutí. A hlavně poznáte, kdy Vám banka nabízí něco výhodného a kdy jen něco, co dobře zní.

Pojmy jsme seřadili podle toho, v jakém pořadí na ně při vyřizování hypotéky narazíte — od posuzování žadatele až po čerpání peněz.

Podle čeho banka posuzuje Vás

Než banka vůbec začne řešit nemovitost, počítá si tři poměry a jedno celkové hodnocení. Tady se rozhoduje, jestli na hypotéku dosáhnete a v jaké výši.

Bonita: schopnost splácet úvěr podle Vaší finanční situace — příjmů, výdajů a stávajících závazků. Souhrnné hodnocení, do kterého se promítne i registr dlužníků.

DSTI: podíl všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu. Zjednodušeně: kolik z výplaty odchází na dluhy.

DTI: poměr celkového zadlužení k čistému ročnímu příjmu. Ukazuje, kolika ročních příjmů se rovná Váš celkový dluh.

LTV: poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Čím nižší, tím lepší sazbu obvykle dostanete.

Kde jsou dnes limity

Závazný je jen limit LTV: 80 % hodnoty nemovitosti, u žadatelů mladších 36 let pořizujících si vlastní bydlení 90 %. Malou část úvěrů smí banky poskytnout i nad tento limit. Ukazatele DSTI a DTI má ČNB deaktivované — DSTI od 1. července 2023, DTI od 1. ledna 2024 — a žádnou hranici pro ně nestanoví. Banky si ale vlastní interní limity nastavují samy a při schvalování je používají. Výjimkou je doporučení platné od 1. dubna 2026 pro hypotéky na investiční nemovitosti: LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7.

Kolik hypotéka stojí

Úroková sazba je jen část ceny. Tohle jsou pojmy, podle kterých se nabídky dají skutečně porovnat.

Fixace: období, po které zůstává úroková sazba neměnná. Po jejím konci se sazba nastavuje znovu podle aktuálního trhu.

RPSN: roční procentní sazba nákladů. Vyjadřuje úrok i všechny povinné poplatky jako jedno roční procento z půjčené částky. Právě podle RPSN, ne podle úrokové sazby, poznáte, která nabídka je opravdu levnější.

Účel hypotéky: na co je úvěr poskytnut — koupě, výstavba, rekonstrukce nebo refinancování. Určuje podmínky, sazbu i to, jak se budou peníze čerpat.

Nemovitost a zajištění

Banka půjčuje proti nemovitosti. Kolem ní se točí většina papírování, které hypotéku nejčastěji zdržuje.

Odhad nemovitosti: odborné posouzení tržní hodnoty. Z něj se počítá LTV, takže ovlivňuje i výši úvěru a sazbu.

Zástavní smlouva: dokument, kterým vzniká zástavní právo banky k nemovitosti. Zapisuje se do katastru a bez něj banka peníze neuvolní.

Vinkulace pojištění: nasměrování pojistného plnění přímo bance jako zajištění úvěru. Při změně banky se musí přepsat.

Pojištění kolem hypotéky

Dvě různé věci, které se snadno pletou. Jedna chrání nemovitost, druhá splácení — a každá slouží někomu jinému.

Pojištění nemovitosti: chrání majitele před riziky jako požár, povodeň, vandalismus nebo krádež. Banka ho u hypotéky vyžaduje vždy.

Pojištění schopnosti splácet (PPI): pojištění navázané na konkrétní úvěr. Banka za ně často nabízí slevu na sazbě — má ale svá omezení a plnění míří primárně na hypotéku.

Smlouvy a průběh obchodu

Od rezervace bytu k penězům na účtu vede několik kroků. Každý má svůj dokument a svůj termín.

Rezervační smlouva: zajišťuje kupujícímu, že nemovitost nebude nabídnuta jinému zájemci. Bývá v ní lhůta, do kdy musíte mít financování vyřešené.

Hypoteční smlouva: právní dokument upravující vztah mezi Vámi a bankou — výši úvěru, sazbu, fixaci i podmínky čerpání.

Čerpání hypotéky: jednorázové nebo postupné uvolňování peněz z úvěru podle smlouvy. U novostaveb a rekonstrukcí obvykle postupné, po etapách.

Co si z článku odnést

1 Nabídky porovnávejte podle RPSN, ne podle úrokové sazby.

2 Nižší LTV znamená obvykle lepší sazbu — vyplatí se hlídat odhad.

3 Závazný je jen limit LTV. DSTI a DTI má ČNB deaktivované.

4 Pojištění nemovitosti a pojištění splácení jsou dvě různé věci.

Na co se banky ptejte

Tyhle otázky Vám o nabídce řeknou víc než samotná sazba.

Jaké je RPSN

Podmínky za nižší sazbu

Kdo platí odhad

Jak probíhá čerpání

Poplatky za vedení

Mimořádné splátky

Platnost schválení

Co se stane po fixaci

Ing. Philip Regueyra, EFA

Hypotéky a financování bydlení v Brně. Věnuje se novostavbám, developerským projektům, investičním nemovitostem i atypickým příjmům — s důrazem na bezpečný průběh celého obchodu, ne jen na sazbu.

23 let praxe Certifikace EFA 13 bankovních partnerů 20+ developerských projektů

Rezervovat schůzku

Hypotéka s námi krok za krokem

Úvodní setkání, analýza, výběr řešení, podání žádosti, schválení, podpis, čerpání a následná péče. Nejsme tu jen pro schválení hypotéky, ale pro celý proces — a všechno cestou vysvětlíme.

Rezervovat konzultaci Online (videohovor)

Konzultace i vyřízení je pro Vás zdarma. Philip bývá často na jednáních — zavolejte do kanceláře a termín domluvíme hned.

U telefonu Gabriela Miholová partner · 23 let ve financích +420 775 767 765

Petra Janíčková, klientská podpora ZFP BRNO

Nedovoláte se? Petra Janíčková vezme vzkaz a ozveme se Vám +420 775 767 753