Rezervační poplatek nemusí být vratný
Rezervační smlouva bývá prvním krokem ke koupi novostavby. Málokdo si ale uvědomuje, že rezervační poplatek nemusí být automaticky vratný. Někdy rozhodne jediná věta ve smlouvě — a právě ta může znamenat rozdíl mezi bezpečným obchodem a ztrátou statisíců.
Podepisujete-li přímo s developerem, o vrácení rozhoduje jen to, co je ve smlouvě — proto do ní patří výslovná podmínka pro případ neschválení hypotéky. Jde-li obchod přes realitního zprostředkovatele, máte jako spotřebitel silnější pozici: Nejvyšší soud v roce 2023 potvrdil, že Vás nelze zavázat k uzavření kupní smlouvy ani Vás za to pokutovat.
Hypotéka nemusí vyjít automaticky
Vysoký příjem dnes sám o sobě neznamená schválenou hypotéku. Banka posuzuje celou skládačku — a u developerských projektů navíc i projekt samotný.
U investičních bytů je to od dubna 2026 ještě přísnější: ČNB doporučila bankám půjčovat nejvýše 70 % hodnoty a omezit celkový dluh na sedminásobek ročního příjmu. Pro vlastní bydlení zůstává 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %. Proto doporučujeme řešit financování ještě před podpisem.
Termín dokončení bývá jen orientační
U developerských projektů se termíny posouvají běžně. Každý posun přitom může ovlivnit víc věcí najednou.
Nejnepříjemnější scénář: schválení i sazba mezitím propadnou a o úvěr musíte žádat znovu — už za podmínek, které platí v tu chvíli.
Klientské změny navýší rozpočet víc, než čekáte
Kuchyň. Podlahy. Parkovací stání. Sklep. Nadstandardní vybavení. Rozpočet může během několika týdnů narůst o stovky tisíc korun.
A tady je háček, který klienty zaskočí nejčastěji: banka půjčuje proti hodnotě nemovitosti podle odhadu, ne proti tomu, kolik jste utratili. Část klientských změn a vybavení se tak do odhadu nemusí promítnout — a doplácí se z vlastních zdrojů. Počítejte s tím dřív, než podepíšete objednávku nadstandardu.
Největší riziko často není v samotném bytě
Nejdražší chyby nebývají v nemovitosti, ale v tom, co ji obklopuje.
Developer řeší výstavbu, banka schvalování, advokát smlouvy, katastr zápis. Každý svůj díl — ale někdo musí hlídat celek.
